創意案例分享05:百坪庭園住宅→合夥→老人園區

【楔子】
這個創意,不算是成熟的創意!
會想到分享的原因~這個一連串的創意演變過程,可供參考!
※案例中,還有一些法規面的專業知識需要克服~有意者,需請教專業人士。

【創意名稱】
名稱:「百坪庭園住宅→合夥(合建)→老人園區」

試想一下~擁有一百坪土地,弄個「庭園住宅」如何?
 ※筆者在陸工作時~很喜歡「蘇州圓林」的型態!總覺得:那才是「豪宅」呀!
 ※筆者不喜歡已建好販售的透天厝、大樓~緊鄰其他住宅,又像個鴿子窩!

【第一模式:創意緣起】
最早的概念源起,大約在2011年左右~
筆者在「104法拍網」(http://www.104woo.com.tw/)中,搜尋「法拍屋」的相關資訊!

筆者意外去搜尋了「土地」~然後發現:「鳳山區」,有一些「四拍流標」的土地!
 這些土地面積達「百坪」以上,而單價甚至不足「五萬/坪」。
 註:1坪= 3.3058平方公尺
亦即:新台幣五百萬,可能取得百坪的土地!
 鳳山區的地理位置,算是衛星都市~沒有真正很偏僻的位置!
 土地算是平坦,僅臨近大寮區方向有丘陵。
※土地的分區、應用~需要專業人士的協助!(筆者未執行此創意~所以,還沒進行到這步驟)

執行面,可區分為二段~意即,另類的分期付款!
1.先取得土地~數百萬而已;
 ※前提假設~事前,就要確認能否合法蓋房子;
  註:農地,也有能蓋「農舍」的規範)
2.規劃自己的住宅
 ※筆者的構想~建物面積:佔地30坪;即:還有70坪可做為庭院(花園、涼亭、…);
  建坪:一樓30坪,二樓20坪(內縮;露台10坪),三樓10坪(再內縮;露台10坪);
  總建坪可達60坪~足夠筆者夫妻二人居住、使用。
 ※若建築成本~應該能控制在新台幣一仟萬元以內。
  以「六萬/坪」計算,需要360萬元;若以「十萬/坪」計算,需要600萬元;
  再考慮庭園的相關設施費用(筆者沒概念)~沒錢,就少花或不花!
3.小結:雖然創意構想還不完善~但執行過程是可以分段執行的!
 亦即,建構自己喜歡的住宅~還可以分期、分段執行;財務壓力較緩!
 雖然,不像商店能賺錢~但相較於一般透天厝(鳳山區),也不會昂貴許多!

【第二模式:合建模式】
這個構想~是在假設自己無法獨立完成,或是土地面積太大時,所準備的備案!
 ※有些法拍案件~無法分割!
第二模式,其實只是因為面積(總額)過大,而採取的「合夥」方式!
1.同樣的~先取得土地!
 若土地總價過高時~可以與友人共同投資,可採取共同持有(持分),或進行分割!
 當然,若有相當資金與信心~可以先自行購入,然後出售部分土地(獲利)。
2.當有閒錢時~再蓋房子!
 可依雙方(合夥人)的互動關係~一起蓋房子,也可分先後蓋房子!

【第三模式之混合創意起源】
這個構想類似「造鎮」~已經有「商業模式」的性質;而前二個模式~只是打造自宅!
所以,需要先說明:整個創意的混合來源!

引用的相關構想、創意、方法,簡述如下:
1.經濟負荷與理想:想打造自己的住宅~也是未來筆者夫妻養老的自宅!
 ※自建~才能貼近自己想要的住宅風格!
2.「智慧照護」專案(2017年)的提醒~「老年」,已距離我們不久了!
 ※「平均年齡」的增加~若無意外,老年就會來到!
 ※「長期照護」已是趨勢~單獨個體,不容易擁有平價且便利的照護!
 ※老年的「看護」需求~即使生活還能自理,也會需要有人來照顧!
 ※老年的「醫護」需求~如果社區有常駐護士、約聘醫師,會令人感到安心、便利!
3.現金流遊戲的卡片:「十畝荒地」的啟發~也是俗稱的「造鎮」,利潤較高! (養老年金)
 ※農地、丘陵、山坡、郊區~若無規劃目標,就會是「低價土地」!(取得成本考量)
 ※受友人影響~去屏東縣/萬丹鄉購買「紅豆餅」(好吃);然後,…
  路邊的廣告,多以「數百坪」為一筆,單坪價格不足一萬元。
  萬丹鄉,有「88號快速道路」連接~交通尚稱便利。
4.「土地用途變更」~須要較大面積,才能適用相應法規!()
 ※須事前請教專業人士~地目變更!
 ※園區面積~須要以「甲」為面積單位!
  面積換算~1甲=10分=2,934坪=0.96992公頃=9699.2平方公尺
5.「相約老年」~尋找志同道合的老友,共同打造未來家園! (合夥模式)
 ※非大企業、非財團~沒有龐大資金,就只能透過眾人集資的方式!
6.「規模經濟」的特性~可以適用「較低平均單價」的成本,並取得獲利。
 ※土地→園區~「量產」,才容易降低平均成本!
 ※「量大」~也有「議價」的空間!
 ※最重要的是:達「規模經濟」,附屬的服務、設施才能規劃與建構!

【第三模式:老人園區】
「整體規劃」~以園區方式,整體規劃;可持有、可租賃,並以規模經濟運作!
已有的構想如下:
1.「管理中心」:
 ※仿大樓管理~提供相關管理服務!(可自聘,或委外管理)
 ※應收取「服務費」~算是合夥企業的持續收入;也是股東的「養老金」!
2.「專業服務中心」:
 ※各類服務老人的相應服務~鐘點服務(清潔)、看護、護理、看診、…!
 ※依成本~可以採專門店、常駐(護士)、約聘(醫師)等方式,提供相關服務!
3.「生活機能中心」
 ※設置各類商店,以提供各類生活機能~例:生鮮超市、便利商店、輔具、…!
  註:規模夠大,採專店模式;規模不足~採專區模式!
 ※彌補生活機能的缺失~另可搭配外購、外送、物流~儘量提供便利性!
4.「生活環境規劃」
 ※整體環境,採取「低密度開發」方式~保留較大比率的綠地,供老人休閒與打發時間!
 ※提供一些附屬設施~如:涼亭、健身房(復健)、…
5.「集合式老人住宅」
 ※社會化趨勢~兒孫已外出,老人住宅單位以二房、三房為主即可!(老夫、老妻、看護)
 ※為減輕會員(老人)之負荷~較具規模的住宅區(住宅單位),較能降低成本與售價!
  註:「集合式」~只是意味著向「中央區」聚攏;筆者,不懂相關用詞!
 ※老人住宅:出售、租賃或混合方式,應均可採行!
6.「聯動服務中心」
 ※「老人住宅」的較高樓層~可以設置:民宿(旅館)、飲食店等!
 ※亦可提供:停車場或約聘交通業者(計程車、巴士、租車等)!
7.「外圍式自建住宅」
 ※為提供差異化服務~允許較具經濟實力之會員,購買園區土地供自建住宅使用。
  註:「土地出售」~亦即,代表了有相當獲利! (「都市規劃」後的土地價格)
 ※分售之土地,以「百坪」為單位;且以園區外圍週邊之土地為主。
  註:「外圍」~亦即,若臨道路則可開設獨立的對外大門!(呵呵)
 ※配合園區規劃~應要求切結「低密度開發」之規範!(類似住宅大樓管理公約)
   註:類似「住商混合的電梯大樓」~也是要收「管理費」!
8.其他
 ※族繁不及備載~日後想到,再補充!

【結語】
趨勢~會慢慢呈現出來!
 這種「老人園區」的創意理念~
 與過去企業、財團提出的「老年住宅」、「老人公寓」不同!

自由經濟的理念下~各種商品(服務),會因理念不同而出現「差異化」!
 筆者覺得:沒什麼不好!
嗯~還是期待能執行…

【後記】
本次分享,是以「高屏地區」的特性進行創意的建構與企劃;
不同區域~應該也不會差太多…
充其量~只是金額、需求量的差異而已!

「創意案例分享05:百坪庭園住宅→合夥→老人園區」有一則迴響

  1. 最近起的念頭~未來,會有越來越多的大專院校因招生不足而停辦;這些校區,也是不錯的選擇!(整地、交通~應該都有相當的基礎!)

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